Nouveau statut de Bailleur Privé

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Avec la fin du dispositif Pinel au 31 Décembre 2024, l’investissement locatif en France entre dans une nouvelle phase de transition. Le Pinel, longtemps mis en avant pour stimuler la construction neuve, offrait aux propriétaires une réduction d’impôt directe calculé sur le prix d’achat du logement, à condition de le louer pendant une durée imposée et sous plafonds de loyers. Cependant, malgré son attractivité, il présentait plusieurs limites : Coûts de construction élevés, efficacité fiscale contestée et faible adaptation aux enjeux actuels du marché immobilier.

Avec l’arrêt de ce dispositif, les investisseurs se retrouvent dans un environnement marqué par une crise immobilière profonde : Chute des constructions neuves, pénurie persistante de logements, et retrait massif de biens privés du marché locatif. Entre 2022 et 2024, plus de 140 000 logements privés sont sortis du marché locatif, un chiffre qui illustre la gravité de la situation.

Pour répondre à ce contexte tendu, le gouvernement a initié un nouveau cadre fiscal destiné à relancer durablement l’investissement locatif : Le statut de bailleur privé, également appelé dispositif Jeanbrun, inscrit dans la loi de finances 2026. Contrairement au Pinel, ce nouveau régime repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal annuel, plus proche des modèles LMNP/LMP, permettant de réduire la base imposable des revenus fonciers plutôt que d’accorder une réduction d’impôt ponctuelle.

Cette réforme marque aussi un tournant : Moins de défiscalisation ponctuelle, davantage de logique économique et patrimoniale, et une volonté claire de soutenir la construction neuve mais aussi la rénovation énergétique des logements anciens.

Sommaire

1/. Motivations de l’Etat

2/. Principe du nouveau statut de bailleur privé

3/. Logements éligibles (neuf / ancien)

4/. Les avantages fiscaux et l’amortissement

5/. Mesures complémentaires envisagées

6/. Impacts attendus sur le marché locatif

7/. Comment Bloomea peut vous aider et vous accompagner

Conclusion

Face à une crise du logement devenue structurelle, l’Etat justifie la création du nouveau statut du bailleur privé par plusieurs constats chiffrés, révélateurs de l’urgence d’un changement de modèle.

Entre 2022 et 2024, plus de 140 000 logements privés ont quitté le marché locatif, selon l’UNPI. Cette contraction brutale de l’offre contribue directement à la tension sur les loyers et à une raréfaction des biens disponibles.

Parallèlement, 2,6 millions de demandes de logements sociaux restent non satisfaites, un chiffre record, illustrant l’incapacité du parc résidentiel à absorber les besoins.

Le gouvernement pointe également une baisse marquée des constructions neuves, notamment depuis l’arrêt annoncé du dispositif Pinel. Les acteurs du marché soulignent que le Pinel, bien que coûteux pour l’Etat, soutenait une part significative de la production de logements neufs.

Après son extinction, les permis de conduire et les mises en chantier ont reculé, aggravant la crise de l’offre

Les différentes analyses parlementaires et les annonces gouvernementales convergent :

• Le marché locatif privé est en sous-production chronique
• Le parc ancien souffre d’un retard massif de rénovation énergétique
• Les ménages peinent à se loger dans les zones tendues

Le nouveau statut a donc pour ambition de :

• Relancer l’investissement locatif, en remplaçant un dispositif jugé peu efficient
• Soutenir la construction neuve dans le cadre des exigences RE2020
• Accélérer la rénovation énergétique des passoires, notamment les logements classés F et G
• Développer une offre locative à loyers modérés, indispensable pour rééquilibrer le marché

L’Etat espère également une dynamique économique importante : Le rapport parlementaire évoque un potentiel de 90 000 logements supplémentaires par an grâce au nouveau statut, ainsi que 1,9 milliard d’euros de recettes publiques annuelles dès 2026.

Le nouveau statut du bailleur privé, également appelé dispositif Jeanbrun, s’inscrit dans le cadre du plan gouvernemental « Relance logements ». Son objectif est de proposer un modèle plus cohérent et plus durable que les dispositifs de défiscalisation classiques.

Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d’impôt directe, ce nouveau statut repose sur un principe central : l’amortissement fiscal du bien immobilier.

Alors que le Pinel diminuait directement l’impôt sur le revenu, le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année une partie de la valeur du logement des loyers perçus. Ce mécanisme diminue la base imposable des revenus fonciers, et non l’impôt lui-même.

Ce choix rapproche le régime du LMNP/LMP (amortissement du bien sur plusieurs années) et d’un dispositif patrimonial, davantage axé sur le rendement réel que sur la défiscalisation ponctuelle.

Selon les informations officielles, le dispositif Jeanbrun vise à :

• Restaurer la rentabilité de l’investissement locatif
• Encourager les particuliers à revenir sur le marché
• Favoriser la rénovation des logements anciens
• Soutenir la construction neuve, particulièrement sous les contraintes RE2020

L’amortissement fiscal permet au bailleur de neutraliser une partie des revenus fonciers, et donc de réduire significativement l’impact de l’imposition annuelle.

Le statut entrera en vigueur au lendemain de la publication de la loi Finances 2026 et restera applicable jusqu’au 31 décembre 2028.

Cette temporalité offre aux investisseurs une fenêtre de quatre années, ce qui renforce l’attractivité du dispositif pour les projets d’acquisition ou de rénovation.

Le statut de bailleur privé s’applique à des catégories de logements bien définies. L’Etat a fait le choix d’orienter ce dispositif vers les biens qui permettent soit d’accroître rapidement l’offre locative neuve, soit de réhabiliter en profondeur le parc existant.

Cette orientation est cohérente avec les enjeux actuels : Pénurie de logements disponibles, impératif de transition énergétique et besoin de redonner de la visibilité aux investisseurs. Bloomea vous présente ci-dessous une analyse approfondie de chaque type de logement éligible.

Dans le cadre du nouveau statut de bailleur privé, les logements neufs éligibles doivent répondre à une série de critères strictement définis. Tout d’abord, seuls les logements situés en habitat collectif peuvent bénéficier du dispositif.

Cela signifie concrètement que les maisons individuelles, même neuves, sont exclues du champ d’application. Le choix de l’habitat collectif s’explique par la volonté de l’Etat de concentrer ses efforts sur des formats de logement permettant une densification plus efficace du tissu urbain. Les immeubles collectifs, en particulier dans les zones tendues, offrent un meilleur rendement en matière de création de logements disponibles sur un foncier limité.

Ces logements doivent également être loués nus, et impérativement en tant que résidence principale du locataire. Ce critère exclut les locations meublées, les locations saisonnières ou toute forme de location de courte durée. L’Etat entend ainsi garantir que les logements financés à travers ce dispositif répondent à une demande réelle et durable, notamment celle des ménages à revenus modestes ou intermédiaires qui recherchent un logement pérenne.

L’engagement de location minimale est fixé à neuf ans, un choix qui assure une certaine stabilité du marché et évite une rotation trop rapide des biens. Enfin, ces logements neufs doivent respecter des plafonds de loyers, qui varient selon les catégories (intermédiaire, social ou très social), afin de garantir une politique de modération des loyers dans les zones en tension locative. Ces plafonds permettent aussi de conditionner les avantages fiscaux à une contrepartie sociale mesurable.

Le dispositif Jeanbrun ne se limite pas au neuf : Il vise aussi à transformer en profondeur le parc immobilier ancien, qui constitue un enjeu central de la transition énergétique et de la lutte contre les passoires thermiques. Pour être éligible, un logement ancien doit d’abord être situé dans un immeuble collectif, puisque, comme dans le neuf, les maisons individuelles sont exclues. L’objectif est d’encourager la rénovation de biens qui contribuent à la densité urbaine tout en garantissant une consommation énergétique maîtrisée et de meilleures performances thermiques.

Surtout, pour entrer dans le cadre du dispositif, le propriétaire doit s’engager à réaliser des travaux lourds représentant au moins 30% du prix d’acquisition. Cette exigence impose un réel investissement et garantit que le dispositif ne servira pas de prétexte à des opérations superficielles ou spéculatives. Les travaux doivent être assimilés à une véritable réhabilitation, comprenant par exemple des interventions sur les réseaux, l’isolation, le système de chauffage, ou encore la réfection complète du logement.

A l’issue de ces travaux, le logement doit impérativement atteindre une performance énergétique équivalente à un DPE A ou B. Cette condition témoigne de la volonté de l’Etat d’opérer une montée en gamme du parc immobilier existant, en l’alignant avec les standards de performance moderne. Ce volet énergétique est d’autant plus crucial qu’une grande partie des logements anciens sont aujourd’hui énergivores, ce qui pèse sur les finances des locataires et sur les objectifs de réduction des émissions.

Le dispositif Jeanbrun prévoit également un certain nombre d’exclusions afin d’éviter les effets d’aubaine et de concentrer les efforts publics sur les segments jugés prioritaires. Les maisons individuelles en sont explicitement exclues, tant dans le neuf que dans l’ancien. Cette exclusion découle d’un arbitrage assumé : Privilégier les logements collectifs, plus efficaces du point de vue de la densité, de la rénovation énergétique à grande échelle et de la lutte contre l’artificialisation des sols.

Par ailleurs, les locations intra-familiales sont interdites. Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni à un parent proche jusqu’au deuxième degré. Cette règle vise à éviter que le dispositif ne soit utilisé comme un outil d’optimisation fiscale interne à une même famille, ce qui viendrait détériorer son objectif social. Elle assure que le logement rénové ou construit profite réellement au marché locatif et réponde à une demande extérieure, contribuant ainsi à la lutte contre la pénurie.

Le nouveau statut de bailleur privé introduit un changement de paradigme majeur dans la manière dont les avantages fiscaux sont accordés aux investisseurs immobiliers. Là où le dispositif Pinel reposait sur une réduction d’impôt directe, calculée en pourcentage du prix d’acquisition et indépendante de la performance réelle du bien, le dispositif Jeanbrun s’appuie sur un mécanisme d’amortissement fiscal. Ce basculement est loin d’être anodin : Il inscrit la fiscalité de l’investissement locatif dans une logique plus économique, plus patrimoniale et plus durable.

Contrairement au Pinel, qui permettrait de réduire l’impôt global du contribuable, l’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers. Concrètement, cela signifie que l’investisseur ne bénéficie plus d’une ristourne fiscale forfaitaire, mais qu’il réduit directement la base imposable générée par ses loyers, ce qui peut diminuer de manière significative l’impôt payé chaque année.

Le dispositif est ainsi plus souple, plus cohérent et plus proche des régimes déjà connus des investisseurs, comme celui du LMNP ou du LMP. Cette transition a pour vocation de mieux refléter les coûts réels supportés par le propriétaire et de favoriser les investissements vertueux dans la durée.

Le fonctionnement précis de l’amortissement repose sur des taux différenciés selon la nature du logement et la catégorie de loyer pratiquée. Pour les logements neufs, les taux d’amortissements annuels vont de 3,5% pour les loyers intermédiaires, à 4,5% pour les loyers sociaux, et jusqu’à 5,5% pour les logements loués dans le cadre du très social, confirmant la volonté du gouvernement d’encourager la création de logements abordables.

Dans l’ancien, les taux varient légèrement : 3% pour l’intermédiaire, 3,5% en social, avec une possibilité d’atteindre 4% en très social lorsque les conditions de rénovation sont particulièrement exigeantes. Ces taux permettent, sur plusieurs années, de neutraliser une part importante des revenus fonciers et d’ainsi améliorer considérablement le rendement net de l’opération

L’un des avantages notables du dispositif Jeanbrun réside dans le fait que cet amortissement est cumulable avec les charges déductibles classiques : Intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance propriétaire non occupant… Ainsi, l’investisseur peut additionner ces charges et l’amortissement pour réduire encore davantage sa base taxable. Cette logique est totalement différente du Pinel, qui n’autorisait pas un cumul aussi efficace entre réduction d’impôt et charges déductibles.

Avec le statut de bailleur privé, le pilotage fiscal devient beaucoup plus modulable et potentiellement plus intéressant pour les projets à forte intensité capitalistique ou comportant des travaux importants. Le plafond annuel de déduction est fixé à 8 000€ par foyer fiscal, avec une extension jusqu’à 10 000€ lorsque la moitié des revenus locatifs provient de loyers sociaux ou très sociaux. Ce mécanisme vise à encourager encore davantage l’orientation des investissements vers une offre accessible et solidaire.

Comparé au dispositif Pinel, le statut de bailleur privé présente plusieurs nouveautés majeures. D’abord, il offre une plus grande neutralité fiscale en s’appuyant sur les flux locatifs plutôt que sur un pourcentage fixe du prix d’achat. Ensuite, il ne pénalise pas les investisseurs qui souhaitent effectuer des travaux ou optimiser la performance énergétique du bien : Au contraire, les biens anciens réhabilités, sous réserve d’atteindre un niveau DPE A et B, peuvent accéder à des taux d’amortissement attractifs et à un régime particulièrement valorisant.

Enfin, contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun ne limite pas directement l’avantage fiscal à un montant ou à une durée spécifique, mais laisse l’investisseur bénéficier des amortissements aussi longtemps que le bien est exploité et dans la limite des plafonds imposés. Là où Pinel était souvent perçu comme « tout ou rien », le dispositif Jeanbrun se distingue par une plus grande souplesse et une adaptation naturelle à la réalité de chaque projet immobilier.

En somme, le nouveau régime fiscal associé au statut du bailleur privé permet d’améliorer significativement la rentabilité nette des projets immobiliers, tout en soutenant des objectifs publics : Construction de logements neufs, développement du parc social, rénovation de l’ancien et transition énergétique. Il représente une évolution majeure de la fiscalité immobilière française, plus moderne, plus flexible et, pour de nombreux investisseurs, potentiellement plus avantageuses que les dispositifs antérieurs.

Au-delà du mécanisme d’amortissement qui constitue le socle du nouveau statut du bailleur privé, plusieurs mesures fiscales complémentaires sont actuellement envisagées par les parlementaires et le gouvernement pour renforcer encore l’attractivité du dispositif. Ces propositions, issues notamment du rapport Daubresse-Cosson et des discussions autour de la loi de finances 2026, visent à moderniser la fiscalité locative, à la rendre plus lisible et à s’adapter aux réalités économiques auxquelles font face les propriétaires bailleurs.

L’une des évolutions les plus marquantes concerne le régime micro-foncier, jusqu’ici souvent jugé trop limité pour être réellement incitatif. Le rapport parlementaire propose de porter l’abattement forfaitaire de 30% à 50%, doublant ainsi le niveau de déduction automatique sur les revenus fonciers. Dans le même temps, le seuil d’éligibilité serait relevé de 15 000€ à 30 000€ de loyers annuels, permettant à un plus grand nombre de petits propriétaires de bénéficier de ce régime simplifié. Cette mesure vise à rendre l’investissement locatif plus accessible aux ménages souhaitant acheter un seul bien ou gérer un petit patrimoine immobilier, souvent découragés par la complexité des régimes réels.

Le rapport préconise également une évolution majeure du plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global. Aujourd’hui limité à 10 700€, celui-ci pourrait être relevé de manière historique à 40 000€ par an, répondant à la hausse des charges pesant sur les propriétaires, notamment les travaux, les intérêts d’emprunt ou les dépenses liées à la performance énergétique. Une telle révision constituerait une première depuis plus de 25 ans et permettrait de rendre beaucoup plus rentable les projets de rénovation lourde, particulièrement dans l’ancien où l’Etat cherche à encourager des travaux significatifs. Il convient de préciser que cette mesure est distincte du doublement, déjà évoqué, du plafond du déficit applicable spécifiquement aux rénovations énergétiques, ce qui montre l’importance stratégique accordée par le gouvernement à la performance environnementale du parc locatif.

Une autre piste explorée dans les discussions parlementaires concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Certaines propositions suggèrent d’exclure de l’assiette de l’IFI les logements loués dans le cadre du statut du bailleur privé, afin d’encourager les propriétaires fortunés à investir dans des biens locatifs plutôt qu’à laisser des capitaux dormir ou se tourner vers d’autres classes d’actifs. Cette mesure serait cohérente avec la volonté de renforcer l’offre locative longue durée et de rééquilibrer le marché. Bien qu’elle ne soit pas encore confirmée, elle figure dans les recommandations des parlementaires et fait partie des leviers potentiels de l’étude.

Enfin, le dispositif pourrait être complété par des mesures liées à la plus-value immobilière, notamment l’idée d’une exonération totale après 20 ans de détention pour les biens inscrits dans le dispositif Jeanbrun. Cette proposition, inspirée de certaines logiques patrimoniales existantes à l’étranger, encouragerait les investisseurs à conserver leurs biens sur le long terme tout en sécurisant leur rentabilité globale. Bien qu’elle n’ait pas encore fait l’objet d’un arbitrage définitif, elle illustre la volonté de récompenser la détention longue, considérée comme un pilier essentiel pour stabiliser le marché locatif.

En rassemblant ces différentes pistes (Revalorisation du micro-foncier, renforcement du déficit foncier, aménagements liés à l’IFI et incitations sur la plus-value), le gouvernement dessine un cadre fiscal plus harmonisé, plus cohérent et plus favorable à l’investissement. Ces mesures, si elles sont adoptées, viendront compléter l’amortissement pour former un dispositif global qui pourrait marquer une transformation profonde et durable de la fiscalité immobilière française.

Le nouveau statut du bailleur privé devrait avoir des effets significatifs sur le marché locatif français, à la fois en termes de production de logements, de rénovation du parc existant et d’évolution de la rentabilité pour les investisseurs. En s’appuyant sur un mécanisme d’amortissement plutôt que sur une réduction d’impôt, ce dispositif est pensé pour instaurer un cadre plus durable et plus stable, susceptible de rassurer les investisseurs et d’enrayer la crise actuelle du logement.

Tout d’abord, l’un des impacts majeurs attendus concerne la relance de la construction neuve, aujourd’hui en net recul. Les analyses publiées dans le cadre du vote du budget 2026 indiquent que le nouveau statut vise explicitement à soutenir la production de logements conformes à la RE2020, en incitant les particuliers à investir dans le neuf. Le gouvernement espère que cet effet d’enchaînement permettra de compenser la baisse des mises en chantier observée après l’arrêt du dispositif Pinel, et contribuera ainsi à augmenter l’offre disponible dans les zones tendues.

Parallèlement, le dispositif devrait offrir un effet positif sur la rénovation énergétique du parc ancien, un enjeu crucial alors que des nombreux logements souffrent encore d’une performance énergétique insuffisante. Le mécanisme d’amortissement, couplé à l’obligation d’atteindre un DPE A ou B pour les biens anciens rénovés, ainsi qu’aux éventuelles mesures complémentaires concernant le déficit foncier, encourage les propriétaires à entreprendre des travaux de grande ampleur. Le marché locatif pourrait ainsi bénéficier d’une hausse sensible du nombre de logements anciens remis à niveau, au moment où la transition énergétique est devenue un impératif national.

Un autre impact attendu concerne la modération des loyers, qui devrait être favorisée par l’encadrement imposé dans les catégories intermédiaire, sociale et très sociale. Cette modulation des loyers, intégrée au cœur même du mécanisme d’amortissement, vise à garantir un équilibre entre rentabilité pour les bailleurs et accessibilité pour les locataires. Les taux d’amortissement plus avantageux pour les loyers sociaux et très sociaux permettront d’orienter une partie des investissements vers une offre locative abordable, contribuant ainsi à soulager la pression sur le marché.

Enfin, l’ensemble du dispositif est pensé pour rendre l’investissement locatif plus attractif, dans un contexte où plus de 140 000 logements privés ont quitté le marché entre 2022 et 2024. En offrant une fiscalité plus prévisible et mieux adaptée aux coûts réels (travaux, intérêts d’emprunt, amortissement), le statut du bailleur privé pourrait encourager les investisseurs à revenir vers une location longue durée. Si les projections mentionnées dans les rapports parlementaires se confirment, ce statut pourrait contribuer à générer jusqu’à 90 000 logements  supplémentaires par an, tout en apportant une réponse structurelle à la crise du logement.

Dans l’ensemble, les impacts attendus sont multiples : Augmentation de l’offre, amélioration qualitative du parc, meilleure accessibilité pour les ménages et retour de la confiance des investisseurs. Si toutes les mesures complémentaires sont adoptées, elles pourraient amplifier encore davantage la capacité de ce nouveau statut à transformer durablement le marché locatif français.

Dans un contexte fiscal en pleine transformation, Bloomea Experts Comptables accompagne les investisseurs qui souhaitent tirer parti du nouveau statut de bailleur privé en leur offrant un suivi clair, personnalisé et complet. Le cabinet se distingue par son expertise en fiscalité des particuliers, notamment sur les revenus fonciers, permettant d’analyser l’impact réel du dispositif Jeanbrun, de simuler l’amortissement et d’identifier la stratégie la plus avantageuse pour chaque projet immobilier.

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Le nouveau statut de bailleur privé marque une évolution majeure dans la fiscalité de l’investissement locatif. En remplaçant la logique de réduction d’impôt du Pinel par un système d’amortissement plus flexible et plus proche de la réalité économique, l’Etat cherche à répondre simultanément à plusieurs urgences : Relancer une construction neuve en net recul, accélérer la rénovation énergétique du parc ancien et redonner confiance aux investisseurs dans un marché secoué par la pénurie de logements et une rentabilité en baisse. Les projections évoquées (notamment l’espoir de voir émerger jusqu’à 90 000 logements supplémentaires par an) illustrent l’ambition de cette réforme et son potentiel pour rééquilibrer durablement l’offre locative.

Pour les investisseurs, ce nouveau cadre fiscal représente une réelle opportunité… mais aussi un enjeu de compréhension et d’anticipation. Entre les critères d’éligibilité spécifiques, les modalités d’amortissement, les plafonds, les interactions avec le déficit foncier ou le micro-foncier, et les évolutions encore en discussion, il devient essentiel d’être accompagné dans la mise en œuvre de sa stratégie.

C’est dans cette dynamique que des entreprises comme Bloomea Experts Comptables, reconnus pour leur expertise, leur pédagogie et leur proximité, peuvent jouer un rôle déterminant pour sécuriser, optimiser et piloter un investissement sur le long terme.

En somme, le statut du bailleur privé ouvre une nouvelle ère : Plus patrimoniale, plus durable et mieux alignée sur les enjeux climatiques et sociaux actuels. Bien conseillé et bien préparé, l’investisseur peut y trouver un levier puissant pour allier performance économique, utilité sociale et valorisation de son patrimoine.

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